定位豪宅，是要抢了隔壁上海滩大佬宅子的光芒吗？

Original 阿瞬叫你听故事房东宠爱计划 2023-03-12

徐汇中环外的新盘讲了两篇，一篇梧桐公馆、一篇汇成南街里，大家听得貌似都不尽兴，那来讲讲中环内的“新晋豪宅”徐汇天悦，进“圈”啦（再要进一圈就进不去了，徐汇内环内没新盘啊，要不找机会讲讲武康路老洋房？）

不过先不讲项目，老规矩先八卦一下项目所在的板块

桂林公园板块

这往大了讲，这块地是徐汇五年来的第一块纯住宅用地，提一嘴，梧桐公馆、南街里虽然都是“同期生”但那都是地头蛇们囤下的地

往小了讲，所在板块是康健板块，或者细点可以说是桂林公园区域

康健园比桂林公园面积大了两倍，却知名度远不如桂林公园，为什么呢？还不是桂林公园有故事啊

用流行的骚话讲叫IP赋能了

很多上海年轻人也不知道

桂林公园其实是昔日上海滩大佬黄金荣的家宅，浪奔~~浪流~~

黄金荣的家祠，也就是私人别墅，也叫黄家花园；1933年扩充为花园，因为园内种满了20多种桂花树，后改名为桂林公园

那为什么会种了那么多桂树呢？不知道和原配林桂生（青帮创始人之一，名字里带个桂）是否有什么关系

是爱太太的表现吗？但两个人后期不太和，也可能是林桂生逼着种的，毕竟黄家花园被林桂生当时被以离婚要挟改名为林家花园了

林桂生本人就是传奇

这是很能打的颜值，想想在那个兵荒马乱的年代，不折不扣的黑帮女神

一点不输电影

真实版本的《我是大佬的女人》和《我就是大佬》

上海滩的传奇杜月笙见到林桂生都要毕恭毕敬

黄金荣的故事可能讲几个晚上都讲不完

黄金荣，上海滩传奇人物之一，青帮大佬，法租界巡捕房里唯一的华人督察长

随便挑个片段来讲：蒋介石当年做金融欠了一屁股债，找黄金荣来祝寿拜师；黄金荣大摆龙门宴，把蒋介石的债主们一个个都请来，告诉他们蒋介石欠的钱可以找他要，债主们不好开口，都卖了黄金荣一个面子；事后，蒋介石题了一块“文行忠信”的字碑给了黄金荣，放在了桂林公园

故事很多，点到为止，上海滩往事可能当年就在你脚下的这块土地上发生着，但随着时间的流逝，大家都遗忘了

桂林公园也多次被破坏又修整，1937年“八·一三”事变后被日军毁坏了大半，解放前又遭国民党破坏，1957年园林管理局忙活了一年才修复完善，之后又是扩建多次到现在成为上海公园体系里数一数二的重要游览点

八卦得差不多了，该聊聊项目了

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徐汇：以稀为贵？

距离项目最近的地铁站是12号线虹漕路站，地铁一边正是上一篇文章主角汇发集团旗下的大型动迁安置项目——华悦家园

提一句，徐汇的动迁基地品质在全市范围内算比较好的，徐汇人民真幸福

十字路口四周的商业看上去稍微有点年份了，换个讲法就是成熟的生活配套

过个虹漕路桥便能看到徐汇天悦，这条漕河泾港水有些浑浊

在建的徐汇天悦和隔壁的金桂苑分别位于虹漕南路两侧，这条路是两个项目最主要的交通要道（后文详聊这个问题）

徐汇天悦正在建设中，约莫4月中旬即将开启认筹，和汇成南街里一样也是要2022年左右交房，售楼处刚刚装修好；保利和金地联合的项目，所以不好叫保利天悦

共5栋建筑，可售楼栋为北面三栋楼17层4#、24层6#、26层7#（图中最右侧三栋），图中最左侧楼栋20层1#为自留，底楼为配套商业，1#号楼旁有个8层楼高的3#号楼为交给政府的社会保障住房

售楼处到时候也会改为商业，项目无会所

一期推出6#、7#两栋楼共275套房源（可售三栋楼共359套房源），而案场销售介绍验资数已超500......不过验资数不得作为什么参考

但盘是关注度比较高的，案场来访的看房者不少哦

户型分为160㎡四房和100㎡三房的断层现象：160㎡只有一种户型，100㎡有四种户型

A户型，160㎡四房两厅两卫位于7#号楼西侧，两梯两户（100㎡户型都是两梯四户），楼栋位置远离道路临河，阳台正对小区景观；三房朝南，整体方正面积没什么浪费，大横阳台配南北通厨厅很中规中矩，无南阳台，主卫窗外是个空调机位需要留意下；

共46套，二期无160㎡户型

B户型，100㎡三房两厅一卫户型，位于7#号楼中间，约23套，算是100㎡四个户型中最差的一个了，两个次卧朝北，南北也不通，比其他三个100㎡三房户型少了一个卫生间，这个卫生间的面积去了哪里了呢？

看看那长长的L字的过道，面积浪费太多了，这就是狭长户型的大弊端（梧桐公馆就都是狭长户型，吃力哦）

C户型，徐汇天悦的主力户型100㎡三房两厅两卫，4#、6#、7#号楼除了边套全是这个户型，户型和160㎡的户型很像，少了个朝南的卧室，其他面积相应缩减，厨房窗户小了很多，改成朝西，南北瞬间不通了

建议装修时候，厨房和客厅需要改造一下空间更为舒适，现在饭厅太暗

D户型，7#号楼的东边套，100㎡三房两厅两卫，厅朝东外面是虹漕南路和金桂苑，这两个厅感觉像看到了老公房的户型，还有个比较看不懂的是主卧飘窗配卫生间，次卧配了个主阳台，有点尴尬

E户型，4#、6#号楼的西边套，100㎡三房两厅两卫，阳台位于西边，正对小区的绿化景观，夕照应该阳光挺足，主卧的长过道有点浪费面积，厕所和衣柜可以考虑换个口子

物业费8块多，保利自己做物业：快递到户、送奶、送水果、轿车除霜、双语管家巴拉巴拉案场销售是讲了一堆服务；精装交付，交付标准暂不得知

距离最近的幼儿园，就是隔壁万象园小区内的樱花园幼儿园，从图中可以看到，隔壁就是在建的天悦，步行距离小孩子走路5分钟，周边的其他幼儿院便私立幼儿园

两边的小区万象园和金桂苑对口学区都是上师大一附小，那徐汇天悦的可能性也是蛮大的，步行距离约15分钟做个参考，对面是杜鹃园幼稚园幼儿园

周围还有优秀的私立小学，比如上师大一附小旁边的世外小学，其地位就不多说了吧，一梯队里的领头羊，不过各凭本事自己考

徐汇老牌大学上师大旁边还有上师大附中

徐汇的教育特色就不多提了，三步一个学校的徐汇教育资源不成问题；

聊聊交通，项目最近的地铁站是虹漕路12号线沿着漕宝路两条街条街一个站点，地铁15号线桂林公园站仍在建，项目步行约15分钟可达

如果自驾的话，相比前两篇文章的汇成·南街里和徐汇梧桐公馆，这儿相对来说交通算是便捷的，漕宝路主路够宽敞，距离中环约800米，又或者走沪闵高架15分钟可入内环（不堵的话）

梧桐公馆和汇发南街里的交通，不多说，大家看看往期评论

但是徐汇天悦也有自己的问题，项目四周，只有一边是可以通车的，先来看图

项目东边为唯一主路虹漕南路，项目的大门也开在这，私家车出入口；北边是河，未来能规划个河边绿化走道最多了；西边接壤万象园小区；南边是小路，不夸张的说窄到不太能两车交互，所以只开个居民进出的门

周边没有新盘，老厂房比较多目力可见的有点年代了

桂林公园站旁有栋楼，一栋商办楼，外立面有点像大平层风格，差点被骗到

这栋楼的西北方向便是万科乔高项目，工地可能刚打完地基，什么也看不到，是个大型综合项目，TOD类型，10.55万㎡的住宅面积带来约2000套房源，99-158㎡的三到四房和徐汇天悦面积重合了，但地基刚打下去，至少还要个一年半载吧，徐汇天悦完全不受影响，也就不展开对比了；还有21万㎡的办公和8万㎡的商业还有4.5万㎡的文娱，这么近，徐汇天悦倒是可以蹭一下商业配套

沿着漕宝路走，还有仪表城的老建筑

工商银行的金融培训学院

光大会展中心，上海最老牌的会展中心之一，虽然这几年上海开了不少新的会展中心，上海也全力打造会展之都，但是光大会展中心过去的辉煌可不能被遗忘

徐汇日月光，项目目前最近的商业综合体，地铁两站路距离，步行2.5km

这个距离不算远，徐汇日月光不亚于打浦桥日月光，是个非常优秀的销品茂，给徐汇天悦加分不少

日月光对面便是，上海市第六人民医院附属第八人民医院，复杂的名字丝毫不影响它的专业性

再往前便是龙华区域和徐汇滨江了，徐汇天悦定为豪宅，但是和徐汇滨江的豪宅比起来，还是差了八只脚，不能比

天悦的均价还没出，预计9-10万，这个价格你说值它值的，虽说同价位还有更好的地段或户型，但是别忘了它还有个“大概率”的上师大一附小学区呢~

“豪宅”天悦讲完了，下次要讲讲真正的徐汇顶豪新盘吗？评论里嗨起来

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